Plata avansului este momentul în care interesul pentru un apartament începe să producă efecte financiare concrete. Tocmai de aceea, verificările importante trebuie făcute înainte de transferul banilor, nu după semnarea unei rezervări sau a unui antecontract. Prețul bun, zona sau renovarea recentă nu spun nimic despre situația juridică a proprietății, eventualele ipoteci, modificările făcute în apartament ori datoriile care trebuie lămurite înaintea tranzacției.
Începe prin a cere documentele proprietății și verifică dacă persoana care vinde are într-adevăr dreptul să o facă. Compară apoi informațiile din acte cu apartamentul pe care l-ai vizitat. Suprafața, numărul cadastral, adresa și anexele trebuie să corespundă.
La fel de important este să știi exact ce semnezi când dai avansul. O sumă plătită rapid pentru a nu pierde apartamentul poate deveni greu de recuperat dacă documentul semnat nu stabilește ce se întâmplă atunci când vânzarea nu mai poate fi încheiată.
Verifică mai întâi cine este proprietarul și ce apare în cartea funciară
Unul dintre primele documente care trebuie verificat este actul prin care actualul proprietar a dobândit apartamentul. Poate fi un contract de vânzare, un certificat de moștenitor, o donație sau alt titlu valabil.
Informațiile trebuie comparate cu un extras de carte funciară cât mai recent. Extrasul pentru informare arată situația cadastral-juridică a imobilului la momentul emiterii, inclusiv descrierea proprietății, titularul dreptului de proprietate și eventualele sarcini înscrise.
Verifică în special:
-
numele proprietarului;
-
numărul cadastral și numărul cărții funciare;
-
suprafața înscrisă;
-
cota din teren și părțile comune, unde este cazul;
-
ipotecile;
-
sechestrele;
-
interdicțiile;
-
litigiile sau alte notări existente.
Existența unei ipoteci nu înseamnă automat că apartamentul nu poate fi cumpărat. Înseamnă însă că tranzacția trebuie construită astfel încât radierea sau stingerea sarcinii să fie rezolvată în condiții sigure.
Nu te limita la o fotografie sau la un PDF vechi primit de la vânzător. Situația din cartea funciară se poate modifica, iar verificarea trebuie făcută cât mai aproape de momentul în care urmează să îți asumi obligații financiare.
Pentru contractul final, extrasul de carte funciară pentru autentificare este solicitat de notarul public. Acesta are un regim diferit de extrasul pentru informare folosit de cumpărător în etapa de verificare.
Compară actele cu apartamentul pe care îl vezi
Un apartament poate arăta impecabil și totuși să existe diferențe între configurația reală și documentația cadastrală. Uită-te atent la schița cadastrală și compar-o cu situația din teren.
Un balcon închis, un perete eliminat, o bucătărie mutată sau o recompartimentare pot ridica întrebări dacă modificările nu sunt reflectate corespunzător în documente. Cere explicații și acte atunci când observi diferențe.
Verifică și certificatul de performanță energetică. Proprietarul trebuie să pună o copie la dispoziția potențialului cumpărător înaintea încheierii contractului, iar la vânzare certificatul se transmite noului proprietar.
Pentru un apartament dintr-un bloc existent, merită să discuți și cu administratorul. Află dacă există datorii, lucrări majore aprobate sau în pregătire, probleme cu instalațiile comune, terasa, subsolul ori liftul.
La înstrăinarea unei locuințe din condominiu, legislația prevede dovada situației cotelor către asociația de proprietari și a utilităților. Adeverința asociației poate indica inclusiv eventualele debite existente.
Verifică apartamentul ca pe un bun pe care îl vei folosi ani întregi
Vizionarea nu ar trebui să însemne doar verificarea finisajelor. Uită-te după infiltrații, condens, fisuri, miros de umezeală, presiunea apei, starea ferestrelor și instalațiile vizibile.
Deschide robinetele, verifică scurgerile, tabloul electric, prizele și centrala, dacă există. La un apartament mai vechi, informațiile despre instalația electrică, coloanele de apă și eventualele intervenții făcute recent pot conta mai mult decât parchetul sau mobilierul.
Revino în zonă și la altă oră. Traficul, zgomotul, locurile de parcare și activitatea din jur pot arăta foarte diferit seara față de momentul unei vizionări programate la prânz.
Dacă apartamentul reprezintă o investiție importantă pentru tine și observi fisuri sau alte semne care ridică suspiciuni, o verificare realizată de un specialist în construcții poate fi mult mai valoroasă decât presupunerile făcute la vizionare.
La apartamentele noi verificările trebuie extinse și la dezvoltator
Când cumperi de la un dezvoltator, nu verifici numai apartamentul. Contează și situația juridică a terenului și a construcției, documentele proiectului și stadiul în care se află imobilul.
În funcție de etapa proiectului, cere și verifică documentele relevante privind autorizația de construire, identificarea terenului, recepția lucrărilor, cadastrarea și apartamentarea. Pentru o locuință care încă nu este finalizată, contractul trebuie să descrie cât mai precis ceea ce urmează să primești.
Verifică atent:
-
suprafața promisă;
-
locul de parcare și boxa;
-
finisajele incluse;
-
termenul de predare;
-
utilitățile;
-
prețul final și taxele aplicabile;
-
situațiile în care termenul poate fi prelungit;
-
despăgubirile sau penalitățile;
-
condițiile în care îți recuperezi banii.
Regulile cadastrale permit, în anumite condiții, notarea antecontractului în cartea funciară, iar pentru unitățile viitoare din condominii există cerințe specifice de identificare și notare.
Nu plăti avansul până când documentul semnat nu spune exact ce se întâmplă cu banii
Citește rezervarea sau antecontractul înainte de plată. Suma, prețul total, termenul tranzacției și obligațiile ambelor părți trebuie formulate precis.
O atenție specială merită situația în care achiziția depinde de un credit. Documentul trebuie verificat din perspectiva scenariului în care banca refuză finanțarea, evaluarea imobilului este mai mică decât prețul sau apar probleme juridice care împiedică vânzarea.
Nu presupune că orice sumă denumită avans se restituie automat. Contează ce ai semnat și ce obligații și consecințe sunt prevăzute acolo. Pentru sume importante, discutarea documentului cu notarul sau cu un avocat înainte de semnare este o măsură mult mai simplă decât încercarea de recuperare a banilor ulterior.
Înainte să transferi avansul, ar trebui să poți răspunde fără ezitare la câteva întrebări. Știi cine este proprietarul, ce apare în cartea funciară, dacă apartamentul corespunde actelor, ce sarcini există, ce datorii trebuie stinse și în ce condiții îți recuperezi banii dacă tranzacția nu se mai încheie?
Dacă unul dintre aceste puncte rămâne neclar, mai există ceva de verificat. Un apartament poate fi cumpărat într-o zi, dar obligațiile asumate odată cu el pot dura ani.